부모님 집 증여, 세금 얼마나? 증여세·취득세·부담부증여 총정리

서울에서 부동산을 증여하는 사례가 늘고 있어요. 다주택자의 양도소득세 중과 유예가 종료되면서, 집을 팔거나 자녀에게 물려주는 방안을 고민하는 집주인들의 관심도 커지고 있는데요.

다만 집을 증여할 때도 증여세와 취득세가 발생해요. 부모님이 보유한 주택을 넘겨받을 계획이라면 달라진 양도세 규정과 함께 어떤 세금을 부담하는지 살펴볼 필요가 있어요. 😊

📈 서울 집합건물 증여, 지난해보다 25% 늘었어요

2026년 6~8월 서울에서 증여를 원인으로 소유권이전등기가 신청된 집합건물은 2,577건이에요. 지난해 같은 기간 2,061건보다 516건, 약 25% 증가한 수치예요. 서울 25개 자치구 가운데 20곳에서 증여 신청이 늘었어요.

고가 주택이 밀집한 지역에서도 증가세가 나타났어요.

🏠 다주택자 양도세 중과가 다시 적용돼요

증여가 늘어난 배경으로는 다주택자의 주택 매도에 따른 세 부담이 꼽혀요. 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐어요. 중과 대상에 해당하는 조정대상지역 주택을 양도하면 기본세율에 추가 세율이 붙어요.

중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 적용받을 수 없어요. 오래 보유한 주택을 팔더라도 보유 기간에 따른 공제 혜택을 받을 수 없다는 뜻이에요.

📌 다만 모든 다주택자의 주택 매도에 중과가 적용되는 것은 아니에요. 주택 소재지와 중과 제외 요건 등을 확인해야 해요. 일정한 계약·토지거래허가 신청 요건과 양도 기한을 충족하면 중과 유예를 적용받는 경과조치도 있어요.

💸 집을 팔아 현금을 주는 대신, 주택을 직접 물려주기도 해요

부모님이 집을 판 뒤 그 돈을 자녀에게 주면, 매도 단계에서 양도소득세를 검토하고 현금을 넘기는 단계에서 증여세를 계산해야 해요. 반면 주택을 그대로 증여하면 일반적인 매매 절차를 거치지 않고 소유권을 이전하게 돼요.

이런 차이 때문에 자녀에게 재산을 물려주려는 가구에서는 주택 직접 증여도 선택지로 살펴보는 거예요.

하지만 매도 절차를 거치지 않는다고 해서 세금 부담까지 사라지는 것은 아니에요. 집을 받는 자녀에게 증여세와 취득세가 발생하고, 채무를 함께 넘기는 경우에는 부모님에게 양도세가 발생할 수도 있어요.

🧾 자녀에게 집을 증여하면 어떤 세금을 내나요?

주택 증여세는 증여받는 재산의 가치를 기준으로 계산해요. 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산하기 때문에, 공시가격만으로 증여세를 예상하면 실제 세액과 차이가 날 수 있어요. 아파트라면 매매사례가액 등 시가로 인정되는 자료를 확인해야 해요.

국내 거주자인 자녀가 부모 등 직계존속에게 증여받을 때 적용되는 기본 증여재산공제 한도는 다음과 같아요.

📌 이 공제는 증여할 때마다 새로 적용되는 금액이 아니며, 이전 10년 동안 직계존속에게 받은 증여에서 이미 공제받은 금액을 함께 확인해야 해요. 부모님에게 각각 받는다고 공제 한도가 각각 생기는 것도 아니에요.

🏛️ 자녀가 부담하는 주택 증여 취득세도 확인해야 해요

집을 증여받으면 증여세 외에 취득세도 내야 해요. 일반적인 부동산 무상취득 세율은 3.5%지만, 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 취득세율 12%가 적용될 수 있어요.

💁🏻 다만 증여자가 1세대 1주택자이고 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우 등에는 중과 예외가 있어요.

📌 위 세율은 취득세 본세 기준으로, 지방교육세·농어촌특별세 등이 별도로 붙을 수 있어 실제 납부할 금액을 함께 확인해야 해요.

🔑 전세 낀 집을 물려주면 부담부증여에 해당할 수 있어요

주택에 전세보증금이나 대출이 남아 있고 자녀가 해당 채무까지 넘겨받는 방식은 부담부증여에 해당할 수 있어요. 자녀가 실제로 인수한 것으로 인정되는 채무는 증여재산가액에서 제외될 수 있지만, 그 채무 부분은 부모님이 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세 대상이 돼요.

즉, 전세 낀 집을 증여한다고 해서 보증금만큼 세금이 단순히 줄어드는 구조는 아니에요. 자녀의 증여세와 부모님의 양도세를 함께 계산해야 하고, 채무를 자녀가 실제로 인수했는지에 대한 확인도 필요해요.

✅ 부모님 집을 물려받기 전, 가족 전체의 세금을 살펴보세요

자녀에게 주택을 넘길 계획이라면 부모님의 양도세만 비교해서 결정하기는 어려워요. 집을 판 뒤 현금을 증여하는 경우와 주택을 직접 증여하는 경우에 가족 전체가 부담할 세금을 비교해야 해요. 이를 위해 다음 내용을 먼저 확인하는 것이 좋아요.

✔ 부모님의 보유 주택 수와 주택 소재지

✔ 주택 취득가격과 현재 시가

✔ 자녀가 이전 10년 동안 받은 증여 내역

✔ 대출·전세보증금과 채무 인수 여부

✔ 자녀의 증여세·취득세 납부 자금

주택을 물려주는 방법에 따라 부모님과 자녀가 부담할 세금이 달라지는 만큼, 소유권을 이전하기 전에 각 방식의 예상 세액과 필요한 자금을 함께 확인해 보세요.

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해당 콘텐츠는 2026.9.30 기준으로 작성되었습니다.

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